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作者:admin 2022-07-29 10:08 浏览

“凶宅”一般是指发生过非正常死亡的住宅。对于大部分人来说,购买房屋都是为了图吉利,对于“凶宅”避之不及。如果不小心买到了“凶宅”,该如何维护自己的权益呢?

1、案情简介

原告袁某于2018年与被告柴某签署《房屋买卖合同》。袁某付款后,双方于2019年完成房屋过户登记手续。袁某在装修时才得知涉案房屋发生过跳楼事件,应系“凶宅”,存在重大瑕疵,原告在违背真实意思的情况下,因重大误解签订的合同应予以撤销。

2、原告诉求

原告提出诉讼请求:

1、依法撤销与被告柴某签订的《房屋买卖合同》;

2、将涉案房屋转登记至柴某名下,由柴某承担税费;

3、柴某向袁某返还购房款308万元;

4、柴某赔偿袁某已支付的税费13005元;

5、柴某赔偿袁某因购买涉案房屋而支付的居间服务费66528元;

6、柴某赔偿袁某已支付资金的利息损失;

7、诉讼费用由被告承担。

3、被告辩称

涉案房屋原房主为第三人李某,我从第三人手中购买房屋时,李某未向我提及该房屋发生非正常死亡事件;从购买到出售,我一直在涉案房屋内居住,期间并不知道该房屋发生过非正常死亡事件,因需要改善居住条件,才决定出售该房屋而另行购房。

第三人李某辩称,原告所述凶宅及跳楼事件并不存在。原告诉求均是针对柴某,我不同意原告的诉讼请求。

4、法院裁判

一、撤销袁某、柴某签订的《房屋买卖合同》;

二、柴某于七日内返还袁某已付购房款308万元;

三、袁某将涉案房屋权属转移登记至柴某;

四、袁某将涉案房屋交付柴某;

五、驳回原告的其他诉讼请求。

5、律师分析

一、房屋是否为“凶宅”?

现阶段,法律法规司法解释均没有对“凶宅”的表述,但“凶宅”的认定标准可以依据地区习俗、交易习惯等进行判断。一般认为,“凶宅”是在房屋内发生非正常死亡的房屋。

二、买到“凶宅”,买受人能否撤销《房屋买卖合同》?

二手房交易中凶宅案件主要涉及两类情形:

一是欺诈,如出卖人故意隐瞒重要信息,不如实告知房屋真实情况;

二是重大误解,如房屋买卖双方均对影响房屋买卖的相关信息不知情而签订合同。

本案中,因被告对于房屋是否系“凶宅”并不知情,不存在过错,所以原告以重大误解为由提起诉讼,符合相关法律规定。

《民法典》第一百四十七条规定,基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

如果房屋出卖人在购房时故意隐瞒,未如实告知,涉嫌欺诈,房屋买受人有权依据《民法典》第一百四十八条等规定要求撤销买卖合同,并要求出卖人赔偿利息等损失。比如在被明确询问时故意虚假陈述,以及在合同有明确约定披露义务时而没有主动披露的情形。

《民法典》第一百四十八条规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为, 受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

三、合同撤销后的法律后果

如果是基于欺诈行使撤销权,房屋出卖人有过错的,应当赔偿买受人因此而受到的损失。

如果是基于重大误解行使撤销权,房屋出卖人没有过错的,本案中,被告柴某对于房屋系“凶宅”一事并不知情,不存在过错,因此法院未支持赔偿损失等诉求。

《民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还 的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应 的责任。法律另有规定的,依照其规定。


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